Emprunt immobilier : la règle du taux d’usure

De nombreux particuliers candidats à une acquisition immobilière ont dernièrement été désagréablement surpris en apprenant que leur dossier d’emprunt bancaire ne pouvait prospérer en raison du dépassement du taux d’usure.

Ce taux d’usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un prêt. Fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France, le taux de l’usure vise à protéger les emprunteurs d’éventuels abus. 

Comment une règle érigée pour protéger conduit-elle à empêcher d’emprunter ?

Comprendre le mécanisme du taux d’usure permet d’appréhender cette apparente incongruité, amplifiée par le contexte économique actuel.

Sachez tout d’abord qu’il n’existe pas un, mais plusieurs taux d’usure en fonction du type de prêt. Ce taux s’applique aussi bien aux prêts immobiliers qu’aux crédits à la consommation, aux découverts en compte, aux crédits renouvelables, etc. 

La Banque de France fixe le taux de l’usure à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit, augmentés d’un tiers.

Les seuils de l’usure sont publiés au Journal Officiel à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant.

Ces seuils varient en fonction du montant emprunté, de la durée d’emprunt et de la catégorie de prêts.

La fixation d’un taux d’usure permet de protéger l’emprunteur contre des taux excessifs qui lui seraient proposés.

Des taux d’intérêt trop élevés pourraient en effet placer l’emprunteur dans une situation financière difficile, et, à plus grande échelle, déstabiliser l’économie globale d’un pays. Le taux de l’usure joue donc un rôle essentiel de régulateur.

Avec la hausse actuelle des taux d’emprunt, il arrive dans certaines situations que le taux annuel effectif global (TAEG) – correspondant, pour les prêts immobiliers, au coût total du crédit (intérêts, frais de dossier, assurance, garanties) – soit supérieur au taux d’usure.

La banque n’est alors pas en mesure d’accorder le crédit sollicité, sous peine de lourdes sanctions (emprisonnement de deux ans et/ou amende de 300 000 €).

Depuis le 1er octobre 2022, le taux d’usure a été revu à la hausse, selon les critères suivants :

• Prêt à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans : 3,03%
• Prêt à taux fixe d’une durée comprise en 10 et 20 ans : 3,03%
• Prêt à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus : 3,05%.

Cette nouvelle grille devrait pouvoir débloquer certaines situations.