Immobilier : volumes et prix à fin mars 2019

1er trimestre 2019 : beau fixe pour le volume de ventes dans l’ancien

​Dans le prolongement des deux dernières années, le marché immobilier est resté très dynamique en ce début d’année 2019. Fondamentalement, la valeur refuge attachée au logement, le souhait de devenir propriétaire dès que cela apparaît possible, au-delà d’un simple calcul financier, mobilisent toujours les ménages. Les taux d’intérêt inférieurs à l’inflation et la hausse apparemment continue des prix donnent une justification économique à l’achat. Des conditions de financement très favorables facilitent les acquisitions : les ventes sont donc rapides et fluides.

Au-delà de variations trimestrielles ponctuelles et naturelles, depuis 2 ans, l’activité se maintient désormais autour de 180 000 ventes annuelles dans l’ancien en Ile-de-France, et à un niveau beaucoup plus élevé (+12%) que lors de la période précédente de forte activité de 1999-2007.

Au 1er trimestre 2019, les volumes de ventes ont encore progressé de 9% par rapport à la même période en 2018, d’un tiers par rapport à la moyenne de ces 10 dernières années (qui ont été assez chahutées) et de 17% par rapport à un 1er trimestre moyen de la période 1999-2007.

Les premiers résultats pour le mois d’avril 2019 restent tout aussi favorables, augurant d’une prolongation de la hausse de l’activité.

Dans la Capitale, et depuis assez longtemps, la tendance à la baisse des volumes de ventes, qui tient au manque d’offre, semble s’être interrompue. Le nombre de ventes au 1er trimestre 2019 est stable par rapport au 1er trimestre 2018, autour de 8 700 ventes d’appartements. Cependant, l’activité dans Paris n’a toujours pas retrouvé le niveau (-5%) de l’exceptionnelle période 1999-2007. Ceci probablement du fait de la raréfaction de l’offre immobilière, alors que la ville perd des logements du secteur privé.

Dans le même temps, en Petite Couronne, les volumes de ventes d’appartements ont gagné 9% et ceux des maisons 12%. Mais la croissance d’activité la plus forte est localisée en Grande Couronne. Le volume de ventes d’appartements s’est accru de 17%, avec une forte poussée dans l’Essonne et les Yvelines. Le nombre de ventes de maisons progresse de 12% en Grande Couronne entre le 1er trimestre 2018 et le 1er trimestre 2019, avec des pics de 16% en Seine-et-Marne et de 20% dans l’Essonne.

Le rythme de hausse des prix pourrait s’accélérer un peu à l’horizon de l’été sur certains segments de marché

​Les tensions sur les prix restent beaucoup plus fortes dans Paris, et désormais en Petite Couronne, qu’en Grande Couronne.

Le prix au m² dans la Capitale atteint 9 680 euros le m² au 1er trimestre 2019, en hausse annuelle de 6,4%. Désormais, plus aucun arrondissement n’est à moins de 8 000 euros le m². Comme annoncé, la barre des 10 000 euros le m² devrait être franchie au cours de l’été puisque d’après nos avant-contrats, le prix est déjà fixé à 9 990 euros en juillet 2019. La hausse annuelle de prix serait alors de 6,6%. Par rapport au « point bas » de cycle observé en mai 2015, les prix ont augmenté de 27%.

Dans tous les départements en Petite Couronne, la hausse annuelle des prix des appartements oscille désormais autour de 4% pour les appartements au 1er trimestre 2019. Elle se prolongera à ce rythme jusqu’en juillet prochain.

Les maisons anciennes ont augmenté de près de 5% dans le même temps en Petite Couronne et on attend une hausse annuelle des prix de l’ordre de 6% en juillet, pratiquement aussi forte que celle des appartements dans Paris.

En Petite Couronne dans son ensemble, que ce soit pour les appartements ou pour les maisons, tous les prix ont donc dépassé les pics de valeur observés selon les marchés fin 2011. Les hausses modérées mais régulières et accumulées depuis 4 ans environ, ont annulé l’érosion des prix.

Ce n’est toujours pas le cas en Grande Couronne, où les produits sont abondants. En effet le développement de la construction neuve de ces dernières années a permis un accroissement du parc et de l’offre de logements par le biais de reventes. Les prix des appartements évoluent peu (+0.5% en un an) et cette tendance se prolongera d’après nos indicateurs avancés et à un rythme inférieur à celui de l’inflation. En revanche, après une quasi stabilité du prix des maisons au 1er trimestre 2019, on attend une hausse annuelle plus soutenue de 2,6% en juillet.

Perspectives : un contexte encore favorable dans les prochains mois

Le marché immobilier semble avoir trouvé une forme de régime de croisière.

L’activité francilienne a été dynamique au 1er trimestre 2019, le volume des ventes très élevé, avec de nombreux records historiques d’activité pour la période en Grande Couronne. La confiance accordée au logement, un contexte économique plus favorable et surtout des taux toujours exceptionnellement bas constituent le socle de cette dynamique favorable qui semble appelée à se prolonger dans les prochains mois.

Cependant, la hausse régulière des prix, particulièrement dans Paris et en Petite Couronne et le niveau atteint constitue une force de rappel et de fragilité du marché. Elle rend les acquéreurs toujours plus dépendants du niveau des taux d’intérêt pour concrétiser leur projet.

L’effort financier à consentir pour devenir propriétaire doit rester acceptable. Il est donc à souhaiter que les politiques visant à développer l’offre par le biais de la construction neuve, à fluidifier le marché et à offrir une fiscalité équitable (ou juste) contribuent à maintenir le potentiel d’acquisition des ménages.